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洛杉矶生活

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洛杉矶生活(8)-马里布 (Malibu)

04 Thursday Jun 2015

Posted by yzhao02 in 城市文化

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咱们继续在洛杉矶的海边旅游。
圣塔芭芭拉下边有一个非常著名的城市叫马里布(Malibu)。大家知道一般海边的房子都比较贵,其次是山上的房子。如果一个房子依山傍海,那当然是贵上加贵了。马里布就是这样一个城市。背靠郁郁葱葱的山峦,面向风景如画的大海。因为那里的房子很贵,所以那里的居民非富即贵。据说你要是在那里的餐馆吃饭,碰到电影明的机会很多[再见]。要是某人说他住马里布,别的就不用多说了,你懂的。

马里布的海滨和山区被列为州立公园(state park)。有一次俺去那里爬山,正赶上一个马拉松俱乐部在比赛,参加比赛的队员从十几岁的孩子到七十多岁的老人,男人女人都有。队伍拉的很长,前边的和最后的差出两个小时不止。每人要跑50公里山路,是山路。跟着这些气喘吁吁汗流浃背的跑步者,俺好奇打听了一下,队员是从全国各地来的,当然加州的居多。不仅机票食宿要自理,还要交$200参赛费。

你如果去马里布玩,除了去海边,小镇和公园,还可以去pepperdine 大学看看。这是一个古老的很小的私立大学,不是很有名,但非常漂亮, 当然学费也很贵。据说它的管理学院还不错。这个大学坐落在马里布的山坡上,面向大海。学校的教室和宿舍被群山环抱。,学校大门前的大片翠绿色草地与对面蔚蓝色的大海交相辉映,美不剩收。美国一般的大学都没有围墙和大门,任何人都可以随便出入参观。这个学校虽然也没有围墙,但因为它在山里边,只有一条路能进去,进学校处确实有一个大门。但你不用担心进不去,只要跟看大门的保卫说你想进去参观一下学校,保卫会说欢迎你参观,并送你一张地图。
这个学校还有一个特别的景点叫英雄花园(heroes garden)。是911以后建立的。纪念一位在911中死于93趟航班的校友。就是坠毁在Pennsylvania的那架飞机。由于机上的乘客勇敢搏斗,恐怖分子没有得逞。我们去到这个花园时,一群学生正在那里拍电影。

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买房时正确选择Title的重要性

29 Friday May 2015

Posted by yzhao02 in 买房知识

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在加州买卖primary home (自主房),人们在税收上可以享受以下优惠:单身 $25万增值部分免税,夫妻 $50万增值部分免税。这个优惠听起来简单,可是如果你买房时没选对title,很有可能造成极大损失。
单身比较简单因为title上只有你自己,你买卖自住房,增值低于$25万的部分免税,高于$25万的部分才交增值税。
夫妻一般有以下几种方式选择title,
1)Joint Tenancy。 当一对夫妇选择这种title, 他们对房产拥有平等的权利,每人拥有50%的财产。但这财产不可分割,也不可把自己的一份遗传给他人,包括自己的子女。一方去世,另一方自动继承全部财产。这种方式的问题是,一方去世,在世的一方卖房时,他(她)是单身(虽然买房时是夫妻),只有$25万免税额度.  另外只有去世人50%的部分享受step-up in basis rule, 在世人的50% 部分没有,  增值税就会交的很多。这种title不仅限于夫妻,任何人都可以使用,比如兄弟姐妹共同买房。
2)Community property。当夫妻选择这种title, 他们也是每人拥有50%的财产,但每人可以把自己那50%的财产写遗嘱继承给其他人,不一定留给在世的一方。这种方式的问题是,去世的一方即使不把自己的部分财产遗留给别人,在世的一方也不能自动拥有房产的全部title,要经过probate的程序,耗时费钱。但这种title能享受step-up in basis rule的税务优惠。这种title 只限于夫妻使用。
3)Community property with rights of survivorship. 当夫妻选择这种title, 任何一方不可以把自己的那份财产转给其他人,一方去世,在世的那位继承全部财产。这种方式结合了以上两种方式的优点,即可以不通过probate 移交财产, 又可以享受step-up in basis rule的税率。
为了利用”step-up or double step-up in basis” rule, 你要避免以下错误:同你的孩子共同拥有房子。如果你想让你的孩子继承你的房产,你的孩子应该通过living Trust 的方式,而不是在你活着时共同拥有房产的方式。在前面讲Step-up in Basis Rule 里边的例子里大家看到了,如果Henry 和 Alice 没有设定 living trust, 而是把他们儿子John 的名字加进 房产的Title, 等他们去世后, John就不能享受double step-up in basis rule, 而是要在$83万的增值上交税。
具体哪一个title 适用于你及有关title更多详细的资料,请咨询专业人士。

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