由于有proposition 13 的限制，加州的房地产税每年的增幅不超过2%。这样很多老人如果住在一个房子里很多年没动，尽管他/她的房子现在很值钱，但他/她交的地产税并不高。有的老人很想 卖掉现在的房子，搬到一个小一点便宜一点的房子去。但是纠结的是换一个小一点的房子，反倒要交很高的地产税。比如John 五十年前买了一个房子$5万, 他一直住到现在没卖，虽然现在房子的价值已经$100万了，但根据proposition 13， 他的地产税也就是每月$132。而如果他卖掉现在的房子，买一个$50万的小房子，他的地产税就是每月$500.  这样每月的支出会高很多。鉴于这种左右为难的情况，州政府出台了一个proposition 60 和90. 这个政策是说只要夫妻双方有一个到了55岁以上，就可以享受终生一次的同等利率平移。也就是说，你要是卖掉这个房子，再买一个同等价值或者更便宜的房子，你就可以享受以前的地产税。Proposition 60是说在同一个county 内换房子，proposition 90 是说在加州不同的county 换房子。比如上面 John 的例子，他今年56岁了，他的太太48岁。他们夫妻把PV山上的旧房子卖了$100万，又到Torrance买了一个$50万的公寓，他还可以继续享受每月$132的地产税 (proposition 60)。或者他也可以在San Diego 去买一个房子，同样享受原来的地产税 （proposition 90）。 你这个买卖的过程一定要在2年内完成。你也可以先买后卖。但是如果你先买，你要先按买房的市场价交地产税，直到你卖掉你的旧房子，再去claim 你的低地产税。

大家知道，在美国房子是要交房地产税的（property tax）。这个税是跟你的房子价值有关的。每个州的税率不同，简单说加州大部分地方是1.2%， 比如你买一个50万的房子，你每个月的地税就是$500. 德州2.4%，那你买一个$30万的房子，每个月的地税就是$600。地税是买完房子后就不变了吗？不是的，会变的。有的州是政府的房管部门每年评估你的房子价值，根据你的房子当年的价值征收 地产税。你的房子价值随市场变化，你的地产税也跟着变化。房子升值你就多交税，房子降价你就少交税。有些州房价多年变化不明显，比如美国南部和中部一些地方。按这种方法计算地产税也没什么问题。但是在加州不同。加州的房价就象中国话说的，芝麻开花节节高。如果按照这种方法，比如20年前一个人买了个20万的房子，他每个月交$200 的地税。20年后，由于房子的价值升高到 80万(在加州某些地方，这是很正常的情况)，尽管房主一直住在里边没动，那他每个月就要交$800的地产税。他就会觉得很冤。同样的情况喊冤的人多了，州政府就制定了一个政策叫proposition 13.  这个政策规定加州的地产税每年的涨幅不得超过2%。如果你去年每月交$100地产税，今年不管你的房价涨了多高，你的地产税也不能超过$102, 除非你的房子卖掉，新的房主就要按当年的市场价交地产税。

那有人就问了，要是我的房子降价了地产税能降吗？比如五年前金融危机房市大跌，加州也不例外，很多房子一下子缩水了一半。有人看到邻居买的房子是自己买的价钱的一半，除了悔恨自己买在了错误的时间，也抱怨为什么同样价值的房子，自己要付多一倍的地产税？响应人民的呼声，州政府又出台了一个proposition 8,  叫Decline-in-Value Reassessments.  就是说你要是有证据说明自己的房子被估价高了（主要拿周围类似房子刚刚卖出的价钱比），可以上诉到洛杉矶county assessor。 如果你的上诉赢了，当年的地税就可以降低。注意上诉一次只管一年。第二年如果你的房价还没涨上来，你要继续上诉。如果连续N年你的房价都在水下，除了连续上诉还有别的办法吗？就好象你买了一个错的股票，你最好还是忍痛割掉吧。

除了房价，买主还要负担什么费用？买房时有一个一次性手续费，英文叫closing cost， 大概$3000-$5000左右 。 这部分费用主要包括贷款手续费，title 的保险费和escrow 公司的费用。

• 贷款：贷款手续大家都知道，需要你递交银行存款证明，工资单，过去两年的报税表等等。根据这些资料决定贷给你多少钱。歪果仁交的资料也差不多，只是在你本国的资料。
• Title 的保险费包括两种，一个是owner’s policy, 保护买房者真正拥有所买的房子。当你买完房后，如果任何人因为各种原因，声称这个房子他有产权，这个保险就是保护你的利益不受侵害。 另一个保险是lender’s policy, 是保护借给你钱的公司或银行，当你的房子被拍卖时，他们有第一权利拿到赔偿。听上去这个跟你没关系，但贷款公司会强迫你买这个保险，否则就不借给你钱。
• Escrow 是第三方托管公司。买方及卖方的钱不直接交手，都是通过escrow 公证交接。双方中介，贷款公司和escrow 公司，四方共同合作完成一栋房产的买卖交接手续。

如果你是现金支付，就没有贷款费用这一项，也不用买lender’s policy (owner’s policy 还是要买)，那closing cost 就会比较低。俺的费用 (买方中介的commission) 你倒是不用出 （当然亲你要是非给俺钱，俺也没意见），在南加州是卖房的出双方中介的佣金。

买完房子后，你每个月要交的费用：

• Mortgage : 包括本金和利息 （principal and interest ）。你每个月交的mortgage 是一定的，但每个月的本金和利息比例是变化的。随着时间的推移，你每个月交的利息会越来越少，本金的比例会越来越大。如果没有贷款，就没有这一项。
• Property tax (房产税)。洛杉矶大部分地方的房产税是房价的25%，在有些区特别是新区要加一个Mello –Roos 特别税, 大概是0.5%左右，用于当地开发公共设施，比如学校和公园。Mello-Roos 一般持续几年或十几年后会停止，因为基本的公共设施都建立起来了。这样你的房产税会回到1.25%。相对全国来说加州的房产税算比较低的，平均只有0.68%（不知怎么算的，网上查来的）。有些州的房产税很高，比如德州，在2.5%左右。
• HOA: 如果你买townhouse 或 condo , 就有 HOA fee （物业费）。一般每月$300-$500 左右（也有更便宜和更贵的）。HOA 一般包括水和垃圾。也包括房子外部比如房顶和公共地方的维修。HOA 包括房子外部的火险，有些还包括地震险。
• Insurance: 火险是你必须买的，就好像汽车保险一样。独立屋的火险是你自己一定要买的。town house 和condo, HOA 费里包括了一部分，一般只管小区公共部分及房子的外部保险，屋子里边你还是要自己买。火险不是太贵，一般一个月 $50 左右。因为洛杉矶大部分地区比较干旱，除了是地震带，也没别的自然灾害，所以你不用买水灾险和其他的比如飓风险什么的。亲你要是在别的州买房子，你就要买很多种保险了。

在美国买房子，本国人和外国人有区别吗？或者说买房子跟身份有关系吗？答案是买房子跟你的身份没有关系（无论你是美国公民，绿卡还是歪果仁），简单说就是米国人只认钱不认人：）。美国不限制外国人买房子。因为房子（包括土地）是私有财产，所以政府没有权利限制房主卖给谁。歪果仁买房子能不能在美国贷款？答案是能贷50%贷(款利息现在大概在5%左右)，你要放50%头款。贷款公司借给你钱，当然要确定你能还的起。怎么证明你能还的起呢？无非就是你证明自己有很好收入的工作，或者拥有别的更值钱的房子做抵押，或者你寄张照片来证明你有当二奶的姿色。当然你要是土豪，有的是钱，就不用操心贷款的事了，直接全款砸吧。但是怎么把你的钱从你家床底下搬到米国来，而不被席大大误抓为贪官，就得你自己想办法了。

有同鞋问在美国买房子对申请美国签证是不是有帮助？这个俺可不知道，因为给不给你签证全在于签证官当时的心情。要是签证官昨晚刚被他老婆骂了一顿，你很可能被各种理由拒签。现在来美国签证的理由很多，除了工作学习，最简单的就是旅游或探亲。是不是能以买房子或看自己的房子为原因申请签证，俺不知道，但有一点俺是知道的，千万不能让签证官认为你想留在米国不走（虽然这样想比较脑残），这是拒签你唯一的原因。

前几天看到微信上朋友转发的中国将取消房产设定的40/50/70年大限，规定为永久性产权。俺刚刚为国内的亲们高兴了一下，有同鞋解释说这只是“房产权”，不包括土地权。土地还是归国家所有。这一点俺就不理解了。要是土地权不归你，那房子的产权还有什么意义呢？国家要是想把土地收回，你就不得不搬啊，因为土地不是你的。你要不把房子搬走，要么弃房而走? 不知俺的理解是否有偏差，请同鞋们指正。

在米国，房产和地产是连在一起的，你买的房子一定包括地的拥有权，以及那些不能搬走的东西，比如树。卖方不可以在卖给你房子时把院子里的树移走。俺要卖俺的房子，也不可以把鱼池搬走。在加州地产只包括地皮的产权，地下的矿物和石油及其他资源你不拥有。在有些州连地下多少米的资源你也是有产权的，这点买房时要看清楚。要是你家地下发现钻石矿，没准你就因此成了暴发户。独立屋（single  family house）就不用说了，除了房子下面的地皮，你的前后院子都是你的私人财产。甚至连体屋和公寓屋 (Townhouse and condo), 如果大院里有50户， 你就拥有五十分之一的地产权。当然美国也有不包括地皮的房产，叫做mobile home或者manufacture home .  这种房子是建在一个好像汽车底座上的咚咚，可以拉走。地是租的。这种房子买起来非常便宜，因为产权不包括土地。这种房子大部分是低收入的人住里边。