一、卖家：

1）选择卖房 agent：选一个你信得过的中介，讨论你要卖的房子，确定细节，签订雇佣合同。

2）准备好要卖的房子：比如什么时候搬出腾空，要不要装修……

3）房子上市 ：卖房agent 把要卖的房子放在专业网站上，并印制广告

4）Open House：卖房中介安排开放要卖的房子给大众参观。

5）当有买家递进买房申请，审阅并通过中介跟买方讨论价格及其他条款，双方都同意后签字接受买方申请，进入Escrow。

 二、买家：

1）找一个银行或者贷款公司评估你的贷款能力，拿到一封 pre-approval letter（贷款预审证明）

2）选择买房 agent：选一个你信得过的中介，讨论你要买的房子类型及预算，开始看房子

3）看中的房子通过你的agent递上买房申请，如果出价及其他条款被接受，开始进入Escrow。

 三、Open Escrow

1）在第三方中介( Escrow Company) 立案，Escrow Company开始订购该房的房产证及该房产权相关报告并寄给买方审阅。

2）买家在 Escrow Comoany 存进押金，一般是房价的3%

3）买方开始贷款程序。在此期间买卖双方的中介与escrow 公司密切合作，提供一切房屋相关文件（包括检查，修理及现有状态等等），给买家和卖家提供解释并要求客户签字。

4）Escrow Company 给买卖双方寄出 Escrow Instruction，包括买房合同的副本以及所有手续费用明细表。

5）与贷款公司合作提供一切需要的信息及文件。

6）贷款公司请房屋估价公司对房屋估价，根据估出的价格决定给买方的贷款量是否需要调整。

7）监督买方做房屋检查和购买 HomeWarranty（属于财产保险，一般是卖方给买方买，一年期）。

8）一旦买方的贷款被批准，就可以close escrow了。

四、Close Escrow

1）买方在贷款文件上签字

2）贷款公司放款

3）买房头款及closing cost （买房/卖房手续费）到位。

4）房子产权登记

5）Escrow Closed（产权过户手续完成），买者拥有房产。

美国人最怕谁？最怕IRS （国税局）。因为IRS时刻盯着你找一切机会收你的税。上班挣的钱要交税就不说了，好容易省吃俭用攒下点钱买个投资房，辛辛苦苦收得租子再交税也不用提了，几年后等你卖这个投资房时，增值的部分还要交税（一般税率是40%-60%）。比如你20年前花$20万买了一个投资房，现在房子值$80万了。你如果卖了这个房子，就要按$60万增值交税。前几年可能国家也觉得这些个黄世仁们不容易，为了鼓励他们更积极买卖投资房地产，促进经济繁荣，就制定了一个政策叫做1031 tax-deferred exchange.  是说如果你卖了你的投资房产，只要在规定的时间内再买一个相同价值或更贵的类似投资房地产，你卖的投资房就不用交增值税了。你一直不断利用1031 exchange买卖你的投资房地产，一直不用交税，直到你卖最后一个投资房不再做1031 exchange，再交增值税　．那你问这个tax defer 只是延后交税，又不是免税，早交晚交有什么区别吗？比如你20年前花$30万买了个房子，在你离开这个世界时，你的投资房已经增值到$300万，你的财产遗留给你的孩子。那你的孩子如果不想当黄世仁，想把这个房产卖了拿钱走人，他/她要交税吗？还记得我以前写过的step up in basis rule 吗？对你孩子来说，你死的时候这个房子的市场价就是这个房子的base 价格，也就是$300万。他/她以后卖了$350万，增值部分是$50万。

我上边说过，1031 exchange要在相似（like kind）的投资之间买卖,  而且可以在全美国任何地方进行。你可以把洛杉矶的投资房卖掉，去纽约买一个投资房，或者去德州买一个农场，进行1031 exchange. 那什么是相似的投资呢？Residential to residential (民房与民房) 当然是相似的，residential to commercial (民房与商业房产) 也算相似，residential, commercial and vacant land (民房，商业房产和土地投资) 也算相似。总之只要是买卖投资房地产 (property)，都算相似投资。但 property to business (房地产和生意)不算相似。比如你卖了一个公寓，买了一个餐馆（只是买的餐馆生意，餐馆房子还是租的），这就不算相似投资，不能进行1031 exchange。 Business to business (生意和生意) 之间算相似投资。

1031 exchange 有时间上的规定。一定要在规定的时间内完成买卖。超出这个规定就不能享受1031 exchange 的税务优惠了。所有的1031 exchange 文件都要在escrow close 之前file上去。一旦escrow close 了，就再也回不到1031 exchange了。以下是几种1031 exchange：

1. Simultaneous: 　买卖相似投资项目同一天完成。这个难度很高，比较难实现。通过地主们的不断斗争，游说国会，终于通过了以下两种更可行的方法。
2. Delayed:  卖完投资房，在４５天之内选定３个备选投资房，在180天内买其中一个，完成过户手续(close escrow)。但是现在的市场，买好的投资房很难，卖比较容易。如果先卖再买，很难在45天内找到合适的投资房地产。所以又出现了下面第三种方法。
3. Reverse：如果找到合适的投资房先买下来，只要在45天内确定三个要卖的备选投资房（如果你是大地主有三个以上投资房。如果你只有一个，就没得选只能卖这一个了），在180内卖掉一个，也可以享受1031 exchange 的税务优惠。
4. 以上信息只供参考，不负任何法律责任。

有同学问到底什么样的房子算丑姑娘就不好卖了？其实这个是没有一个标准的。什么样的房子都能卖出去，全在价格。俗话说只有娶不到老婆的光棍没有嫁不出去的丑姑娘。这不是因为王八看绿豆正好对上眼了，而是在于只要价格足够低，使得投资回报率足够高，就会有投资者蜂拥而上。亲你看现在剩女都是白富美，就是因为高不成低不就耽误了。卖房子也是一样，一开始要价太高，把第一波真正的买家错过了，以后即使勉强降价也不好卖了。

回到俺的这个丑姑娘，到底有什么毛病呢？其实什么客厅小点，窗户靠着马路神马的都不算大毛病。硬伤是这个房子的地是租的，也就是说房主买了房子，并不拥有地的产权。俺以前讲过，在米国买房子是连地一起买的。独立屋（single family house）就不说了，买房子是连房子带院子的地一起买的。即使是小区里的公寓楼（condo or townhouse )，如果有N户，你也拥有N分之一的地的产权。俺这个房子是一个在小区里的独立屋，这个小区所有的房主都没有地的产权的。那这个地的产权是谁的呢？说来奇怪，是市政府从一个私人手中租的这块地，租了99年，建了一批房子大概200多家，卖出了将近一半，剩下的一半作为出租房租出去了。房子是2000年建的，所以到今年还有84年的租期。要说比咱们国内70年租期还长呢。谁会在一个房子里住84年？84年以后的事谁能知道会怎样呢，而且也不影响继承。可是人就有这毛病，要是没的选，比如国内地都是国家的，租期都是70年，大家买房也是争先恐后，啥也不担心。而在米国因为有的选，大家就不喜欢这个租的地了。人们不喜欢买这种房子有几个原因。

第一个原因是担心将来这个房子不好卖。一样啊，你不喜欢买有特殊情况的房子，将来你卖时也有很多人跟你一样的心理，这样就过滤掉很大一批买主。第二个原因是想买这个房子的人贷款受到很大限制。在美国大部分人贷款都是贷30年，如果地的租赁年限低于30年了，贷款公司就不贷给你了（你的地不到30年就租完了，以后怎样不确定，人家贷款公司当然不贷给你）。还有很多贷款公司干脆不接受这种租的地的贷款。这样又过滤掉一大批买主。好在这个房子租期远比30年长，但也有很多贷款公司不做这种贷款。第三个原因更加匪夷所思。在美国除了几个比较大的银行，比如 Wells Fargo , Bank of America , 还有几个特殊的银行比如华美银行，汇丰银行，大部分贷款公司都会最终把贷款卖给 Fannie Mae or Freddie Mac (房地美或者房利美）。而这两个贷款机构有一个规定，在一个社区里，任何一个机构或用户不可以超过拥有社区里全部房子10%以上的产权（any single entity could not owe more than 10% of of the total unities of project)，否则就不给买房人贷款。可能人家认为一个社区里如果一个机构或用户拥有10%以上的产权，这个社区就不是一个正常状态。也是啊，比如一个100栋房子的社区，正常情况下很少有一个用户在同一个社区买超过10栋以上的房子，所以被这一条拒绝贷款的很少。可是偏偏俺这个房子就碰到了这个情况了。亲你记得不这个社区的房子是市政府盖的，卖出去的房子当然产权就归不同买主了，可是一半租出去的房子产权还归市政府啊, 这就造成了一个机构拥有10%以上产权的状态了（市政府就是一个 single entity)。那房地美和房利美就不给买这种房子的买主贷款。俺也是平生第一次知道这个规定。因为买俺房子的小帅锅要贷款，俺嘱咐他一定事先跟贷款公司说明这个社区的地是租的，确定他们做这种贷款，不要开始忙活半天最后发现是租的地又不贷给你。他找的贷款公司说没问题，他们公司可以做 lease hold 的贷款。俺放下心来就让小帅锅开始贷款手续。可是很快贷款公司就给俺打来电话说这个贷款做不了了，因为他们看到地址发现3个月前他们刚好做过同一个社区买房的贷款，就碰到了这个10%的问题，没有通过审核被拒了。俺当时很震惊也很迷惑。俺问他们这个10%的规定是新的吗？答曰不是，一直如此。俺说那市政府拥有这个社区10%以上的产权也不是新的情况，历来如此。如果按照这个规定，这个社区所有的房子都不能通过贷款买。可这里的房子一直在买卖，我不相信都是现金交易。他们是怎么通过贷款审核的？答曰别人的事不清楚，反正我们通不过。这个事情对小帅锅打击很大，他开始犹豫要不要买这个房子了，因为他担心将来卖时也会麻烦。俺安慰他说可能这个贷款公司搞错了，如果按她说的，在这个院子里买房的没有人能贷下款来。可是不说别人，俺的卖主当初不是也贷款买的吗？俺打电话去问当初给俺卖家买这个房子时做贷款的公司，是不是有这个规定，是怎么通过审查的。答曰规定是有的，买这种带社区的房子（凡是要交 HOA, 社区管理费的），一定要HOA 填一个 Condo Cert Questioanry （公寓证书问卷），里边有这一项，是否 “any single  entity owe more than 10% unities in the project ?”, 如果答 “No” 就算过了。那时他们得到的回答是“No”所以就没问题啊。可是小帅锅的贷款公司上次得到的答案是“Yes”，所以就没过。我说这不成了撞大运了，全在于回答问题的人当时是清楚还是糊涂。他们建议俺们找 Wells Fargo 银行问问，因为他们有自己的贷款系统，也许要求不一样。俺找到一个Wells Fargo做贷款的，把情况说了一下，她说他们银行也有类似的要求，但你这个贷款能否通过跟很多因素有关，不是一开始就清楚的，只能按照要求一步步走，也许其他条件好这一条就不重要了。犹豫再三，小帅锅决定在 Wells Fargo做贷款，试试运气。结果第一步就遇到麻烦了，银行估出的价格低于我们跟小帅锅谈成的价格。解决方法有两个，一是放更多现金把差价补上，二是降低头款比例，贷更多的钱。小帅锅更纠结了。正在这时，高富帅出现了，也就是现金买主，那个韩国倔老头。这就有了俺在主帖里写的故事了。

俺到现在也还是没明白到底这个社区是否受这个10% ownership 的规定限制。这个社区一直都有房子在买卖。可确实很多买家会遇到贷款困难的问题。这也就是为什么这个社区的房子很难卖，特别是如果卖的价高就更困难了。

倔老头在买房过程中提出的各项苛刻修理要求就不细说了。终于一切检查，修理和文件都按时完成了，买家的钱也按时汇进escrow了，就等第二天close了。忽然escrow说洛杉矶市有一个文件还没有批回来（不是所有房子买卖都需要这个文件，这也是俺称这个房子是丑姑娘的原因之一）。俺都快崩溃了，escrow 原来一直都说所有文件都没问题的。经过电话和email到市房管局查询，原来直接接手这个文件的人度假去了，还要好几天才能回来，委托给别的人好像不太给力。如果明天拿不到这个文件我们就不能按时close。我们这边晚几天到不是大事（虽然也怕夜长梦多），但老头那边比较麻烦，因为他是卖掉他原来的住房买这个房子，我们这两个房子同时过户（行话叫 concurrent closing). 这个房子不过户他不能搬过来，可是他和买他房子的人都已经安排好搬家的公司了，一个变动会导致很多变动。那边的买家已经退掉原来租的房子，要按时搬家一天都不能耽搁。把Sharon急的一直催我。我想也许直接到市房管局找到经手人落实一下也许会快。俺就开车到了housing authority of the city of LA. 俺是第一次来这里。进去以后吓了俺一跳，怎么好像进了贫民窟了。原来这里是申请section 8 (政府低收入房屋补助）的地方。俺看了看排队的人，70%黑哥黑姐，30%老墨阿米哥。俺也混进队伍里（当时只嫌自己长得不够黑怕被赶出来）。排到窗口时，俺解释俺不申请section8，要找Mary 。窗口的黑老哥很不满地说“你不申请section8为什么来俺的窗口？俺这里不管别的”。俺陪着笑脸“大哥，俺这是急事，你就给叫下人呗”。老哥往楼上打了个电话找Mary。Mary小姐倒是很快接了电话，说过一会儿下来。老哥让俺坐旁边等，俺就走到旁边去等，同时好奇地打量什么样的人在用section8。30分钟过去了，没人找俺，俺又去问老哥。老哥又打了电话去问，说是马上下来。15分钟过去了，俺又去问…..几次三番，最后Mary在电话里跟俺讲，今天CEO来办公室，应该可以签字，那今天下午或明天早上可能你能拿到。俺到底也没见到这位Mary小姐的尊容就被打发走了。第二天上午escrow发来email说，文件终于到了。这已经是星期五了。为了当天过户（record title )，因为他们周末要搬家，而不过户俺的卖家不同意他们搬过来，Sharon 带上买家老头去到过户办公室 （county record office）去签字。俺很担心下班前他们办不成，嘱咐Sharon及时跟俺沟通。下午4点在电话里问Sharon，她说还在排队。终于5点钟之前Sharon来电话说办完了。从这一刻开始这个房子就不再属于我的客户了，丑姑娘终于被嫁出去了，而且是嫁出去的姑娘泼出去的水，不可以反悔的。俺这次媒婆的任务终于完成了。以后老头那边的头疼事就归Sharon了。

上次說到有一個現金高富帥買家出現了。這個所謂高富帥是一家韓國人，當家的是一個90歲的韓國倔老頭。開始老頭看了俺的房子對俺們這個房子有顧慮，說是挨著小區的邊上，怕有小偷翻牆進來。俺通過他的agent再三說服他，這是一個24小時有警衛的小區，安全的很，賣家在這裡住了很多年從來沒有出現過安全方面的問題。考慮了幾天他們終於同意買了，下了offer。下一步就是動員小帥鍋退婚。一般第一次買房的人本來就有很多顧慮，而且特別容易產生所謂的「買後後悔症」（英文叫做 buyer’s remorse “。這次這麼複雜的一個房子狀況，確實不太適合第一次買房的人。俺就對小帥鍋說「你看你以前也沒談過女朋友，第一個女朋友就這麼醜，我要是你就不急於結婚，漂亮姑娘多著呢，再等等一定會有更好的。」。小帥鍋想了一下有道理，就宣佈退出了。這下俺就可以安排醜姑娘跟新買主訂婚了(又open了一個新的escrow）。老頭不用做房屋估價，只是做一個房屋檢查。
这天中午老头的agent Sharon忽然给我打电话，只听她在电话里大惊失色地说“不得了了，打死人了！这个房子买不成了！”俺吓了一跳，赶紧问出什么事了？她解释了半天俺终于听明白了，房屋检查的人今天来检查房子，她带老头去监工。进小区时很安静，房屋检查很顺利，完工后出来时，没想到大门外的马路被好几辆闪着红灯呜呜叫的警车和救护车围起来了，地上一片血迹。说是警察刚刚打死了一个人。老头本来对这里的治安环境就不放心，这下更吓坏了，血压也升高了，说什么也不能买这个房子了。也是啊，都打死人了，比小偷翻墙头可严重多了。俺不禁仰天长叹“真是喝凉水也塞牙缝啊”。他们要是昨天，甚至早两个小时或晚两个小时做房屋检查，只要老头没有当场看到这个场面，也不至于被吓到。事到如今俺只好安慰Sharon说不买没关系，先让老头安静下来，千万别吓出病来。晚上俺上网查了一下新闻，原来是警察发现了一个嫌疑犯，开车一路从别的城市追过来，这家伙开车逃到这个小区门前的马路时赶上红灯，被前面停的车挡住。他准备弃车而逃时被追来的警察开枪打伤，送到了附近的医院。第二天俺告诉Sharon这个情况，她说等老头慢慢平静下来再给他解释。过了两天，Sharon 说老头听了她的解释，同意这是一个偶然事件，跟住哪里没有关系，还是决定继续买这个房子。

话说这高富帅正式向俺家姑娘求婚了。亲你一定心里问了，什么样的买家算是高富帅啊？“高”当然是出价高啊，可是亲你别忘了前边一个就是因为双方谈成的价格高于估价公司估出的价格，买方感觉买亏了退婚的。那怎么避免这种状况发生呢？Cash offer （现金买）就可以啊。cash offer 因为不用贷款，就可以不做估价 （appraisal），用俺们的行话说叫做 no appraisal contingency，no loan contingency. 这样既避免了估价低于谈好的价格造成的麻烦，也避免了由于买方贷款出现问题而买不成的局面，所以cash offer 是所有卖家都喜欢的“富”。那“帅”是什么呢？因为不用估价不用贷款，过户手续就快啊。一般贷款买房要30-45天完成，现金买10-20天就可以了，帅不帅？高富帅被俺这媒婆给忽悠过来了，可是亲你记得不俺家这丑姑娘正处着一个对象呢，就是那个犹犹豫豫的小帅锅。不管是出于道德还是法律，卖方都不可以脚踩几只船，也就是进了escrow卖方就不可以再跟别家签合同，除非买家主动退婚。以前俺家丑姑娘每次被退婚都还掉几滴伤心泪，这次倒是恨不得赶快被对方甩了，好去找高富帅。如果不及时跟高富帅签合同, 高富帅要是找到别的对象，再抓到另一个高富帅的机会就很渺茫了。这时俺这超级媒婆就要发挥作用了。对了忘记说了，因为小帅锅当初没有自己的媒婆，让俺兼职做他的媒婆，俺的角色是 “dual agent”, 翻成中文应该叫“双向中介”吧。以后我单独开篇介绍一下找 dual agent 的好处和坏处。相亲的媒婆跟买房的媒婆一个很大的不同是，前者一般都是男女双方用同一个媒婆，后者买卖双方一般用不同的媒婆，各自代表一方利益。现在俺是dual agent ，要代表双方利益的，不可以偏袒一方。但俺最先是丑姑娘的媒婆，丑姑娘的粑粑麻麻是俺的朋友，俺心里还是有点小偏心，也是希望这小帅锅能让位给高富帅。但俺又不想让小帅锅感觉是被迫的。其实做dual agent 俺这媒婆可以拿两份钱，而高富帅有自己的agent，卖给他俺只能拿一份钱，俺应该怎么做呢？会不会鸡飞蛋打呢？请听下回分解。

媒婆的作用就是帮你把你家的丑姑娘嫁给一个高富帅。帮朋友卖的房子真是个难嫁的丑姑娘，各种缺点就不提了，那谁，请原谅俺这样说你的房子啊。凭俺媒婆这三寸不烂之舌，也说动了几个买家，可惜前几个都没成功送进洞房。
亲你知道当买方出的价格被卖方接受，双方达成协议，就会open escrow, 开始过户手续。当然由于种种原因最后过户手续没有完成（close escrow), 退出escrow 的也不是没有。可是一个房子有四次以上退出escrow的经历就很稀少了。俺这个丑姑娘就被退了至少四次啊（被退婚四次啊啊啊，这还是俺记得的，没准还有忘记的）。一开始咱知道咱家姑娘丑，不敢太挑。其实咱也没啥挑的机会，都是人家对方嫌弃咱，好容易有一个抛媚眼的咱赶紧上赶着愿意。第一次是买主想买，可是最后贷款公司审核下来买家借不出足够的钱，只好退出。第二个买家要用 FHA loan,可是这个房子的HOA不接受这种贷款，也只好退出。第三次好容易给抓了个急着找对象的，可进了escrow 又犹豫了，最后还是退出了。第四次俺给找了个各方面条件都不错的帅锅，经过几番磨合双方也都满意，结果估价公司估下来的价格跟我们谈好的价格相差较远，小伙子感觉吃亏了。正在犹豫中，有一个高富帅出场了。俺一看不能让他跑了，赶紧上前套近乎，及时把俺家的丑姑娘涂脂抹粉一番推荐给他，一来二去这个高富帅同意向俺家这个丑姑娘求婚了。这次结果怎样呢？请听下回分解。